価格はどう決まる？
土地と建物は別々に査定します。 土地の多くは「事例比較方式」で査定されます。お客様の土地に近い条件の物件と比較、評価し、そこから土地の形状や道路幅、方向などを加味して「査定額〇〇円」と導きます。そして実際の売り出し価格はこの査定額をもとに不動産会社の主観値やお客様の希望も加味し、相談のうえ決定します。 建物は築年数や設備のグレード、耐用年数、状態などから査定することになります。建物はデザイン性や購入後のリフォームのしやすさ、間取り、眺めなど土地に比べて主観値が加わりやすいので、査定額に違いがでるかもしれません。誰しも高く売却したいと望むところではありますが、慎重にご判断が必要です。価格が高いと感じるか安いと感じるかは購入検討をしているお客様次第でございますので不動産会社から高い金額を提示されたからと言って、その金額で売却できるということとは別のことなります。
どこに依頼する？
何社か価格査定を依頼し、売り出し価格を決めたら、いよいよ購入者探しとなります。そこでまずお任せする不動産会社を決め媒介契約という契約を結ぶことになります。不動産会社へは、どのような媒介契約の方式で、価格はこの価格で売り出しを任せますという契約になります。 どの不動産会社に依頼するかは、会社が大きい小さいではなく、お客様の大切な不動産をこの人にだったら任せたいと思える人が良いと思います。あたり前のことと思うかもしれないのですが、お客様にとっては思い入れのある不動産。ある営業マンにとっては沢山ある物件のひとつとしか考えられていない程度という思いの違いがあっては、その後の対応に大きな差が生じるのは明白です。 当社ではお客様の大切な資産と思い出をお預かりさせて頂いたことに対して、誠実に販売活動をさせて頂きます。
どれくらいの期間で売れる？
目指すところは1ヶ月～3ヶ月。場合によっては6ヶ月程度とお考えください。また、北海道は冬期間の動きが鈍くなるという面も考慮したいところです。媒介契約を締結してから販売開始までは広告作成などの準備で1週間程度を要し、その後、広く募集をさせていただくことになります。経験上のお話しですが、何ごとにも世の中の動きや流れの浮き沈みがあるように、不動産についても、お客様からお預かりした物件が今月の問い合わせは少なかったと思いきや、翌月には急激に問い合わせが増えたということは通年のなかで度々ありまして、良いご縁にめぐり合うための絶好のタイミングというのもあるように思います。
不動産売却の流れ
我が家はいくらで売れるのかな？家を売るにはどうしたらいいのかな？
動機も事情もお客様それぞれで様々です。一生に何度も経験することではありませんので、円滑に売却できるように、しっかり準備はしていきたいところです。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産売却にかかる経費には以下のようなものがあります。お客様の不動産の状況によっては、リフォーム費用、修繕費など下記費用以外にかかる場合があります。
仲介手数料
（物件価格×3%＋6万円）＋消費税
印紙税
1万円~3万円程度
※物件価格によります)
抵当権抹消費用
1筆1,000円＋司法書士報酬15,000円～
住宅ローン返済費用
5,000円~5万円程度※金融機関によります。
譲渡所得税・住民税
売却益×39.63%または20.315%
測量費・解体費用
測量費40～80万円
解体費100～300万円
引越し・ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニング
引っ越し
建物状況調査費用
インスペクション
買い取り・仲介の違い
所有不動産のご売却に「不動産会社が仲介に入り一般購入者へ販売」か「不動産会社が直接買い取る」か２つのタイプがあります。
不動産のご売却は「買い取り」か「仲介」のどちらか
１．不動産会社が仲介に入り一般購入者へ向けてご売却
不動産会社が窓口となり一般の方へ向けて、買い手を探していきます。できるだけ希望金額で売却を希望される方や買い手の反応も見ながらじっくり且つ長すぎずに商談を進めていきたい方に向いています。
２．不動産会社が買い取り
私たち不動産会社が売主様より直接買い取る方法です。売却金額が低くなることがほとんどですが、すぐに売却を希望される方や売却にかかる様々な手続きややりとりに時間をかけたくない方に向いています。
媒介契約について
物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければならないことをご存じでしょうか。
媒介とは「売主と買主の両者の間に入って、なかだちするいわゆる仲介の活動のことを言います」。契約の内容は、依頼する不動産会社、販売価格、契約期間、成約時の仲介手数料が主な内容になります。媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。
- 一般媒介一番緩い契約形態です。複数社への依頼も、売主の自己発見も可能になっています。
- 専任媒介売却活動を1社にしか依頼できない契約で、複数社への依頼は禁じられているので注意が必要です。ただ、「自己発見取引」は認められています。
- 専属専任媒介1社にしか依頼できない点は「専任」と同様ですが、「自己発見」すらも禁じているのが大きな特徴です。
一般媒介以外は、「国が運営している不動産会社専用の物件情報検索サイト」への登録が義務になっており、データベースへの物件登録を義務化することで、「囲い込みの防止」や「円滑な取引の促進」にもなっています。どの契約を選ぶのかについてですが、安心して任せることができる不動産会社が見つかれば「専任媒介契約」をお勧めしています。専任で任せていただけることで、より一生懸命売却活動をしてもらえるはずです。どうしても不動産会社が選べないというときは、一般媒介契約になりますが、買主からの見学の予約や申し込み状況など売主が依頼した会社の分だけ対応が必要になるため、自らのご負担が増えることもあります。また、一般媒介では複数業者間の競争になることで、広告予算が減ってしまうケースも考えられます。不動産会社が積極的に取り組まなくなるリスクについても検討が必要です。
不動産売却にかかる税金について
通常は、個人の方が所有している不動産を売却して出た所得に対して、譲渡所得税という税金が発生します。一方で、控除や特例などを使い、所得税を軽減させることができます。
不動産の所有期間による税率の違い
不動産の売却益にかかる譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が長いほうが、低い税率で課税される仕組みになっています。5年以下の場合は「短期譲渡所得39％（所得税30％、住民税９％）」、5年を超える場合は「長期譲渡所得20％（所得税15％、住民税５％）」になり税率が異なります。 ※税率は復興特別所得税を考慮しない場合です。
不動産の売却益にかかる譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が長いほうが、低い税率で課税される仕組みになっています。5年以下の場合は「短期譲渡所得39％（所得税30％、住民税９％）」、5年を超える場合は「長期譲渡所得20％（所得税15％、住民税５％）」になり税率が異なります。
最高3,000万円までの控除がある
マイホームを売却したときに売却益が出ると、所得税の課税対象になります。この所得税の課税対象となる売却益のことを「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得は、適用要件を満たすことによって、最高3,000万円までの控除を受けることが出来ます。多くのケースで利用されている制度です。
居住用財産の買い替え特例がある
マイホームを買い換えるときは、まず既存の物件を売却しなくてはなりません。でも、売却により利益が発生すると譲渡所得税を納める必要があります。売却による利益は、売主には大きな負担となってしまいます。このようなときに利用できる制度が「買い換え特例」です。制度を利用すれば、譲渡所得税の納付を新居の売却時まで繰り延べることができます。
